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こんな時はどうなる!?マンション売却にまつわるトラブルQ&A 

法律

マンション売買を行うにあたって、常に気持ちよくスムーズに売買ができればよいですが、その過程ではさまざまなトラブルが起きてしまう可能性があります。

マンション売買にまつわる、起こりやすいトラブルからユニークな事例まで、法律的な見解ではどうなるのか?
今回は、弁護士法人シティ総合法律事務所の会田岳央弁護士にお話を伺いました。

「あなたの部屋を買いたい人がいます」という趣旨のチラシが

チラシ Q:住んでいる分譲マンションの郵便ポストに、「あなたの部屋を買いたい人がいます」という趣旨のチラシが入っていた。
ちょうどマンションの売却を検討していたこともあり、チラシに記載されている不動産業者に連絡をした。しかし、実際には部屋を購入したいという人はいなかった。
このチラシは、不動産業者側が売り物件を確保するために、マンション所有者に対して、さも部屋を買いたい人がいるように思わせて反響を獲得するための、いわゆる「おとりチラシ」であったことが判明した。
この場合、不動産業者を訴えることは出来るでしょうか?

A:訴える、つまり裁判を起こす事態にまで発展するかは別として、このケースにおける売り主の不動産業者に対する請求につき考えてみます。まず、不動産業者の作成した「おとりチラシ」によって売り主が部屋を売却に出したけれども、実際には売り主の部屋を買いたいという人はそもそも存在せず、騙されて売却に出す意思表示をしたのですから、これは民法上「詐欺」に当たります。そのため、不動産業者との間で部屋の売却に関する契約を取り消すことができます。

部屋を売りに出すにあたって、例えば売り主が不動産業者に仲介料など何らかのお金を支払っていた場合には、契約をなかったことにして取り消して、不動産業者に支払ったお金も返してもらうことができます。

また、部屋を売りに出すにあたって室内をクリーニングしたり、新たに住む場所を探したりなど、売り主が何らかのアクションを起こしていた場合は、不動産業者側に損害賠償請求をすることができます。しかし、全てのケースで損害賠償請求ができるわけではなく、あくまでだまされたことによって部屋の売却のために売り主が起こしたアクションについて、不動産業者には損害賠償請求ができる可能性があります。

外国人の購入希望者が

外国人 Q:売りに出している分譲マンションを「買いたい」という外国人が現れた。しかし、売り主は外国人にあまりよいイメージを持っておらず、また、長く住んでいたため他の部屋の住人との付き合いなどもあったので、「外国人が悪いというわけではないが、文化や考え方の違いなどもあるため、もしトラブルなどを起こす変な人であった場合、ご近所の人に申し訳ないと思う。そのため、日本人にしか売りたくない」と言っている。
この売り主の主張は、法律的には問題はないのでしょうか?

A:不動産と外国人というと、売買よりも賃貸の場面で問題になることが圧倒的に多く、このケースのような事例は聞きませんが、法律的な問題につき考えてみます。 基本的な考え方で言いますと、売り主が売買の相手を誰にするか選ぶことは自由です。しかし、外国人だけをお断わりするということは、外国人と日本人との扱いに差をつけるということにつながりますから、その行為は「差別」にあたり、平等権を害する可能性があります(平等権は憲法に定められている人権であり、原則として対国家で問題となるのですが、このケースのような私人対私人の場面でも問題にはなります)。

しかし、平等権を害する可能性があるからといって、売り主が外国人へ部屋を売ることを拒否しているにも関わらず、無理やり売買を成立できるかというと、そういうわけではありません。「外国人であることを理由に部屋を売らなかった」ことによって、その外国人が明らかに何らかの損害を被ったのであれば、売り主が損害賠償請求を受けることになる可能性はありますが、売買の相手は自由ですから、「売りたくないのに売らなければならない」ということはありません。

損害賠償請求についても、可能性がないとは言いませんが、実際は請求するのは難しいケースが多いと思います。まず、外国人であることを理由に売ることを断るとしても、「外国人だから売らない」という理由を売り主がその外国人に伝えなければ、この問題はそもそも起こらないのではないかと考えられます。次に、外国人であることを理由に売買を拒まれた場合でも、それによってどのような損害が生じるかというのは立証が難しい場合が多いでしょう。

以上のとおり、このケースの法律的問題を考えてみましたが、差別的な取扱いをすることは問題ではあるものの、法的に具体的な請求をすることまでは難しいと考えられます。

なお、今回の問題は、あくまで「外国人が部屋を購入してそこに住む」ために起きうることであって、これが住むためではなく、単純に投資用物件として購入する場合には、何ら問題はないはずです。また、分譲マンションの場合でも、特に周囲の住人と付き合いがなかった場合には、売り主はわざわざこのようなことは考えないはずです。

賃貸の場合には、何かあった時に貸主が責任を問われてしまうことがあるので、あらかじめ条件をつけていることがほとんどであると言えます。例えば、老人など高齢者の方の一人住まいをお断わりしている賃貸物件もあります。その理由としては、その高齢者の方がその部屋の中で孤独死されるなどのケースが起きた時に、物件の価値が下がってしまう可能性があるためです。

売買の場合ですと、部屋を売った後は権利関係もなくなりますし、後に住んだ住人がどんな人であれ、売り主は周囲の住人への責任などを問われることは滅多にありませんので、そんなに気にする所ではないかもしれません。

相場よりも高い査定金額が提示されたが

提示 Q:住んでいる分譲マンションを売却するため不動産業者に査定をお願いしたが、不動産業者が出した査定金額が、自分が予想していた金額よりも高かった。「相場より高いのでは」と感じたが、不動産業者の言葉を信じてその価格で売りに出した。しかし、案の定買い手がつかずに時間が経過した。その間に、景気が悪化して相場が下落してしまった。この場合、不動産業者に損害を請求できるでしょうか?

A: 原則として、できないでしょう。理由としては、不動産業者をどこにするのかということは、そもそも売り主が自由に決められることですので、どうしてもその不動産業者にお願いしなければならないという理由はありません。 売り主としても、「相場より高いのでは」とは感じたものの、最終的には不動産業者の技量を信じてお願いしたわけですから、そのリスクはどうしても負わなくてはいけません。売り主側は、「部屋が売れない」というリスクを避けたかったのであれば、相場通り、または相場より安い査定をする不動産業者を選べばよかったということになります。例え売り主に十分な不動産の知識がなかったとしても、他の不動産業者を自由に選ぶという選択肢が自分にあることくらいはわかるはずです。

しかし、例えばこれが明らかに不動産業者に「だまされた」のであれば、話は別です。
不動産業者側としても、ある程度の「営業トーク」などもあるので判断が難しい面もありますが、例えば売り主に「うちの会社は特別な販売ルートがあるから、相場より高い販売価格をつけても絶対に売れますよ」などと言われて売却を行ったが、実際にそのような特別な販売ルートがなかった場合には、不動産業者に騙されて取引をしたことになりますので、損害賠償請求ができる可能性があります。

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